מאושרים בערוץ 2

Call *2930

טיפים ללקיחת משכנתא בשביל קניית נכס להשקעה

יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בשוק הנדל"ן - וקל להבין מדוע: שוק ההון מספק תשואות בינוניות במקרה הטוב ונמוכות במקרה הנפוץ, ואילו שוק הנדל"ן, או ליתר דיוק שווקי הנדל"ן השונים, הן בארץ והן מחוצה לה, מציעים נכסים מניבים שהתשואה עליהם מרשימה יותר. בדומה לרכישה "רגילה" של דירה או נדל"ן מסחרי, כלומר למטרת שימוש בפועל, גם קניית נכס להשקעה ממומנת בחלק מהמקרים באמצעות משכנתא - וכדאי לקחת את ההלוואה באופן מושכל כך שההשקעה תהיה משתלמת באמת.

מהו היקף המשכנתא המקסימלי כשקונים נכס להשקעה?

בישראל מוגבל היקף המשכנתא ל-50% מערך הנכס הנרכש, בין אם מדובר על דירה למגורים ובין אם זהו נכס שמשמש כהשקעה. לדוגמה, למי שקונה דירה ב-1.8 מיליון ש"ח תינתן משכנתא של לא יותר מ-900,000 ש"ח. הסיבה למגבלה היא הרצון של בנק ישראל לצמצם את היקף רכישת הדירות להשקעה וזאת כחלק מהמאמץ לבלום את עליות המחירים המשמעותיות מאוד בשוק הנדל"ן בעשור האחרון. ערן פולק, שמשמש כיועץ למגוון גופים עסקיים, מציע אפשרות נוספת: כשמבצעים השקעת נדל"ן בחו"ל ניתן לקחת משכנתא במדינה שבה רוכשים את הנכס, ושם הכלל של בנק ישראל מן הסתם אינו תקף ובהחלט ייתכן שתוכלו לממן חלק גדול יותר מהקנייה באמצעות ההלוואה לטווח הארוך.

החזר - לא יותר משליש מתוך ההעעכנסה הפנויה

טיפ נוסף של ערן פולק הוא לבחור גובה משכנתא ותקופת החזר כך שהסכום החודשי שתצטרכו להחזיר לבנק, בין אם בארץ ובין אם בחו"ל, לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלכם. בהקשר זה חשוב להדגיש כי לשם חישוב מדויק של ההכנסה הפנויה יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הקבועות, את התנודתיות האפשרית מבחינת ההכנסות וכן להשאיר מרווח ביטחון כדי שההשקעה תניב רווחים ולא לחץ בגלל היווצרות מצבים שבהם לא תוכלו לעמוד בהחזרים או שתידרשו לצמצם במידה משמעותית את רמת החיים הנוכחית שלכם בגלל החובה לעמוד בהחזרי המשכנתא.

אמנם הכלל לפיו ההחזר החודשי מוגבל לשליש מתוך ההכנסה הפנויה מצמצם במידה מסוימת את רשימת הנכסים שמתאימים להוות השקעה - אבל אם לוקחים בחשבון את העובדה שאין צורך להגביל את עצמנו להשקעות נדל"ן בישראל, ושברחבי העולם ישנם לא מעט נכסים אטרקטיביים, כשלמעשה די בחיפוש אחרי השקעה בנדל"ן בארה"ב "בלבד" כדי להגיע לרשימת נכסים מרשימה מאוד, מגלים שניתן לעמוד בקלות במגבלה וגם כך למצוא נכס מניב אטרקטיבי במיוחד.

איך לבחור תמהיל אופטימלי?

בחירת תמהיל משכנתא לצורך רכישת נכס להשקעה מחייבת מחשבה מעמיקה גם לגבי הטווח הארוך, ובפרט אם ההשקעה מיועדת לפרק זמן משמעותי. המסלולים העיקריים הם מסלול הפריים, מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), מסלול ריבית משתנה לא צמודה (מל"צ) ומסלול ריבית קבועה צמודה למדד. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות, וכדאי להכיר את כולם כדי לבחור את התמהיל הנכון, בהתאם להערכות השונות לגבי התנהגות הריבית בעתיד הקרוב והרחוק.

מסלול פריים מתאפיין בעלות זולה במיוחד של המשכנתא, שכן ריבית זו בארץ נמוכה מאוד כיום. יחד עם זאת רמת הסיכון של מסלול זה גבוהה יחסית, שכן הפריים עלול לנסוק מעלה בעקבות שינוי מדיניות ממשלתית או בעקבות תמורות כלכליות שונות בעולם. יתרון משמעותי אחר של מסלול הפריים הוא האפשרות לפרוע את יתרת המשכנתא בקלות וכמו כן ניתן למחזר משכנתא על בסיס ריבית פריים ללא קנסות.

מסלול קל"צ מבטיח הן החזר קבוע והן הגנה בפני עליית המדד. אמנם האינפלציה בישראל נמוכה ויציבה, אולם מגמה זו עלולה להשתנות עקב חוסר היציבות הכללי בארץ, כך שגם מסלול הריבית הקבועה והלא צמודה מהווה מרכיב מרכזי בתמהיל עליו ממליץ ערן פולק.

מסלול מל"צ מעט פחות מומלץ. אמנם ההחזרים לא צמודים למדד וישנה נקודת יציאה לאחר 5 שנים (עד אז הריבית קבועה), אולם הוא יחסית יקר וכמו כן לאחר 5 שנים ייתכן שהריבית תזנק מעלה.

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד אמנם שומר על ריבית קבועה אולם עליית המדד עלולה להוביל לעלייה משמעותית בהחזרים החודשיים. בנוסף ייתכן שאם תרצו פירעון מוקדם תיאלצו לשלם קנס גבוה.

עדכון אחרון: 3/22/2018 10:27:00 AM
מספר מדרגים:2 דירוג ממוצע:5
דירוג:

שיתוף:

טיפים ללקיחת משכנתא בשביל קניית נכס להשקעה
תוכנות מחשב לחישוב משכנתאות תוכנות מחשב לחישוב משכנתאות
תוכנות מחשב לחישוב משכנתאות
הלוואת משכנתא – הדרך הנכונה הלוואת משכנתא – הדרך הנכונה
איך מחפשים הלוואת משכנתא בצורה נכונה?
משכנתא לגיל השלישי משכנתא לגיל השלישי
משכנתא לגיל השלישי
משכנתא לצורך שיפוץ משכנתא לצורך שיפוץ
מה זו משכנתא לצורך שיפוץ דירה?
איך מקבלים זכאות למשכנתא? איך מקבלים זכאות למשכנתא?
נושא המשכנתא, הוא נושא מעט כאוב בישראל, זוגות צעירים מתקשים לרכוש דירות בעקבות המחירים הגבוהים ורובם ככולם אינם קונים נכס. איך מקבלים זכאות למשכנתא? במאמר הבא.
הצטרפו עוד היום לקבוצת משכנתא, ותחסכו הרבה מאוד זמן וכסף, אל תפספסו:

קבוצת משכנתא למחזור משכנתא

קבוצת המשכנתא תסגר בעוד

הגישו בקשה: 43 מתוך 100
הגשת מועמדות

קבוצת משכנתא לבניה

קבוצת המשכנתא תסגר בעוד

הגישו בקשה: 2 מתוך 50
הגשת מועמדות

קבוצת משכנתא לדירה חדשה

קבוצת המשכנתא תסגר בעוד

הגישו בקשה: 15 מתוך 150
הגשת מועמדות

קבוצת משכנתא להלוואה לכל מטרה

קבוצת המשכנתא תסגר בעוד

הגישו בקשה: 3 מתוך 100
הגשת מועמדות

קבוצת משכנתא לביטוח משכנתא

קבוצת המשכנתא תסגר בעוד

הגישו בקשה: 171 מתוך 220
הגשת מועמדות

לקבלת ייעוץ משכנתא השאר פרטים ואנו נחזור אליך בהקדם