האם משכנתא מוכרת במס? מתי הריבית היא הוצאה מוכרת

התשובה הקצרה: ההחזר החודשי של המשכנתא אינו מוכר במס כמו שהוא. מה שעשוי להיות מוכר הוא רכיב הריבית, וגם זה רק כשהכסף שימש לייצור הכנסה: דירה להשכרה (במסלול המס הרגיל), נכס מסחרי, משרד בבית או כסף שהוזרם לעסק. משכנתא על דירת מגורים רגילה היא הוצאה פרטית, ולא מוכרת.

קרן מול ריבית: מה מתוך ההחזר יכול להיות מוכר

כל החזר חודשי של משכנתא בנוי משני חלקים:

• קרן: החזר של הכסף שקיבלתם. זו לא הוצאה, ולכן היא לא מוכרת.
• ריבית ועמלות מימון: המחיר שאתם משלמים על האשראי. לפי פקודת מס הכנסה, ריבית על כסף ששימש לייצור הכנסה עשויה להיות מוכרת.

את הפירוט בין קרן לריבית מוצאים בלוח הסילוקין ובאישור השנתי שהגוף המממן שולח בתחילת כל שנה.

4 מצבים נפוצים, ומה קורה בכל אחד

1. דירת מגורים שאתם גרים בה

זו הוצאה פרטית. ריבית המשכנתא לא מוכרת, גם אם אתם עצמאים.

2. דירה להשכרה למגורים

על הכנסות משכירות למגורים יש שלושה מסלולי מס, והבחירה ביניהם קובעת אם הריבית מוכרת:

• מסלול פטור: עד תקרת השכירות הפטורה לא משלמים מס, ולכן גם לא מנכים הוצאות.
• מסלול 10%: משלמים 10% מהשכירות ברוטו, בלי לנכות שום הוצאה, כולל לא ריבית ולא פחת.
• מסלול רגיל (לפי מדרגות המס): כאן ריבית המשכנתא שנלקחה לרכישת הדירה מוכרת, וכך גם פחת, תיקונים, ועד בית, ארנונה וביטוח. כשיש משכנתא גדולה, המסלול הזה יכול להשתלם יותר, ושווה לבקש מרואה החשבון לבדוק את ההשוואה.

3. נכס מסחרי או משרד

כשהנכס משמש את העסק או מושכר לעסק, ריבית המימון שנלקח לרכישתו היא בדרך כלל הוצאה של העסק. לפרטים על מימון כזה, ראו משכנתא ומימון לעסקים.

4. הגדלת משכנתא שהכסף ממנה הוזרם לעסק

כאן הבטוחה היא דירת המגורים, אבל הכסף משמש את העסק. מה שקובע הוא השימוש בפועל בכסף, ולא איזה נכס משועבד. אם הכסף שימש לייצור הכנסה, הריבית עליו עשויה להיות מוכרת. התנאי המעשי הוא תיעוד: העברה מסודרת לחשבון העסק ואסמכתאות על השימוש בכסף.

ומה עם משרד בבית?

עצמאי שמחזיק משרד בתוך דירת המגורים יכול בדרך כלל לייחס לעסק חלק יחסי מהוצאות הדירה, לפי החלק מהדירה שמשמש את העסק. רואה החשבון קובע את החלק היחסי ואת אופן הרישום.

צ׳ק־ליסט מסמכים לרואה החשבון

• הסכם המשכנתא ולוח הסילוקין.
• אישור שנתי מהגוף המממן על הריבית והעמלות ששולמו.
• אסמכתאות על העברת הכסף לעסק ועל השימוש בו.
• חוזה שכירות, אם הנכס מושכר.
• מסמכי רכישת הנכס ורישום הזכויות.

שורה תחתונה

לא שואלים „האם המשכנתא מוכרת”, אלא „למה שימש הכסף”. אם הוא שימש לייצור הכנסה, הריבית עשויה להיות מוכרת. אם הוא שימש לדירה שאתם גרים בה, לא.

חשוב לדעת

המאמר הוא מידע כללי ואינו ייעוץ מס. ההכרה בהוצאה נקבעת לפי הדין והנסיבות של כל מקרה, ולכן את הדוח עצמו כדאי להגיש דרך רואה חשבון. מקור רשמי: דוח מס שנתי ליחידים, רשות המסים.

מחפשים מימון לעסק או לנכס מסחרי, וקיבלתם „לא” מהבנק? בדקו את האפשרויות בעמוד משכנתא ומימון לעסקים.