משכנתא לרכישת חנות: מה בודקים, כמה הון עצמי צריך ואיך מקבלים אישור

התשובה הקצרה: כן, אפשר לקנות חנות עם משכנתא. משכנתא לרכישת חנות היא הלוואה לתקופה ארוכה, שבה החנות עצמה משמשת בטוחה. היא מתאימה גם למי שקונה חנות לעסק שלו וגם למי שקונה חנות להשקעה. שיעור המימון בדרך כלל נמוך יותר מאשר בדירה, ולכן צריך יותר הון עצמי. הגוף המממן בודק את החנות, את המיקום ואת מי שישלם את ההחזר: העסק שלכם או השוכר. כמה מימון תקבלו בפועל תלוי בגוף המממן, ולכן בודקים את זה לפני שחותמים.

מה זה משכנתא לחנות, ובמה היא שונה ממשכנתא לדירה?

משכנתא לחנות היא חלק ממה שנקרא משכנתא מסחרית: מימון לנכס שמשמש לעסק ולא למגורים. העיקרון זהה למשכנתא רגילה: מקבלים הלוואה, והגוף המממן רושם שעבוד על הנכס. ההבדלים העיקריים:

• שיעור מימון נמוך יותר: הגוף המממן רואה בחנות סיכון גבוה יותר מדירה, ולכן בדרך כלל מממן חלק קטן יותר מהשווי.
• בודקים גם את העסק: בדירה בודקים בעיקר את המשכורת. בחנות בודקים גם את העסק שפועל בה, או את השוכר וחוזה השכירות.
• המיקום חשוב מאוד: חנות טובה ברחוב חלש שווה פחות לגוף המממן. מיקום ותנועת קונים משפיעים על השמאות.
• מסים ועלויות אחרים: במסחרי אין את ההקלות של דירה ראשונה, ולפעמים יש מע״מ. את השיעורים העדכניים בודקים באתר רשות המסים או עם רואה החשבון.

מדריך כללי על מימון כל סוגי הנכסים המסחריים תמצאו במאמר הלוואה לרכישת נכס מסחרי: כמה מימון מקבלים ומה בודקים.

חנות לעסק שלכם או חנות להשקעה?

זו השאלה הראשונה שהגוף המממן ישאל, כי היא קובעת מאיפה יגיע הכסף להחזר.

מה הגוף המממן בודק בחנות?

• שווי החנות לפי שמאות: שמאי מטעם הגוף המממן קובע כמה הנכס שווה. המימון מחושב לפי השמאות, לא לפי המחיר שסיכמתם.
• מיקום ותנועה: רחוב מסחרי פעיל, חזית לרחוב, נראות וחניה בסביבה.
• ייעוד והיתרים: שהחנות רשומה ומותרת לשימוש מסחרי, ושאין בה תוספות בלי היתר. גלריה או סגירה בלי אישור יכולות לעכב את המימון.
• רישום הזכויות: טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. בודקים גם אם יש שעבודים או עיקולים קיימים.
• מי ישלם: הדוחות של העסק שלכם, או חוזה השכירות והשוכר.
• נתוני האשראי שלכם: היסטוריית ההחזרים, הלוואות קיימות וחריגות בחשבון.

בעלי עסקים בלי תלוש משכורת צריכים להוכיח הכנסה בדרך אחרת. הסברנו איך במאמר משכנתא לבעלי עסקים ועצמאים: איך מוכיחים הכנסה.

חנות ברחוב, בקניון או במרכז מסחרי

כל סוג חנות מביא איתו בדיקות אחרות. כדאי להכיר אותן לפני שבוחרים:

• חנות ברחוב: בודקים את הרחוב עצמו. האם הוא חי? האם יש תוכניות בנייה או שינויי תנועה שיכולים להשפיע? חנות פינתית או עם חזית רחבה שווה בדרך כלל יותר.
• חנות בקניון: בודקים גם את הקניון. מי מנהל אותו, כמה עולים דמי הניהול, ומה כתוב בחוזה הניהול. לפעמים יש מגבלות על סוג העסק שמותר לפתוח, וזה משפיע על האפשרות להשכיר בעתיד.
• חנות במרכז מסחרי שכונתי: בודקים מי השכנים, כמה חנויות עומדות ריקות, ומה מצב המבנה.
• חנות בקומת קרקע של בניין מגורים: בודקים את הרישום בבית המשותף ואת הייעוד, ושאין מגבלות על הפעילות מול הדיירים.

כמה הון עצמי צריך, ומה עושים כשחסר?

אין מספר אחד. שיעור המימון לחנות נקבע לפי הגוף המממן, החנות, העסק ונתוני האשראי שלכם, ולכן ההון העצמי הנדרש משתנה מתיק לתיק. מה שכן ברור: בדרך כלל צריך יותר הון עצמי מאשר בדירת מגורים. כשחסר, אלה הדרכים הנפוצות:

• שעבוד דירה או נכס שכבר יש לכם, כבטוחה נוספת.
• משכנתא מדרגה שנייה על נכס קיים, בכפוף לשווי ולהסכמת מי שמחזיק בשעבוד הראשון.
• כסף מהעסק, אחרי בדיקה עם רואה החשבון.
• גוף מימון חוץ בנקאי שבוחן את העסקה בגמישות רבה יותר.

אילו עלויות יש מעבר למחיר החנות?

• מס רכישה, ולפעמים מע״מ, לפי סוג המוכר והעסקה. את השיעורים העדכניים בודקים באתר רשות המסים.
• שכר טרחה של עורך דין שמלווה את העסקה.
• שמאות שהגוף המממן דורש.
• שיפוץ והתאמה של החנות לעסק, כולל שילוט.
• דמי ניהול (בקניון או במרכז מסחרי), ארנונה עסקית וביטוח.
• אם קונים להשקעה: תקופה אפשרית בלי שוכר.

שלב אחר שלב: איך קונים חנות עם משכנתא

1. בודקים כמה מימון אפשר לקבל, עוד לפני שבוחרים חנות.
2. מוצאים חנות ובודקים ייעוד, היתרים ורישום זכויות.
3. מכינים תיק: דוחות העסק או חוזה השכירות, מסמכי הנכס ואישור על ההון העצמי.
4. פונים לכמה גופי מימון ומשווים הצעות.
5. שמאי מטעם הגוף המממן מעריך את החנות.
6. מקבלים אישור, חותמים על חוזה הרכישה ונרשם שעבוד על החנות.

הטעות הכי יקרה: לחתום על חוזה רכישה לפני שיודעים כמה מימון יגיע. אם השמאות יוצאת נמוכה מהמחיר, הפער יוצא מהכיס שלכם.

למי זה פחות מתאים?

• עסק חדש מאוד, שעוד אין לו דוחות שמראים הכנסה יציבה.
• מי שקונה חנות להשקעה ואין לו כרית ביטחון לחודשים בלי שוכר.
• מי שלא בטוח שהעסק יישאר באותו אזור לאורך זמן.
• מי שההחזר החודשי ישאיר אותו בלי מרווח לחודשים חלשים.

גם במצבים האלה זה לא תמיד בלתי אפשרי, אבל כדאי לבדוק את המספרים בזהירות לפני שמתחייבים.

צ׳ק ליסט לפני שקונים חנות

• יש לי הערכה אמיתית של כמה מימון אקבל.
• בדקתי ייעוד, היתרים ורישום זכויות.
• בדקתי שאין שעבודים או עיקולים על החנות.
• בחנות מושכרת: קראתי את חוזה השכירות ובדקתי את השוכר.
• בקניון: קראתי את חוזה הניהול ובדקתי את דמי הניהול.
• חישבתי את כל העלויות: מסים, עורך דין, שמאות ושיפוץ.
• ההחזר החודשי מתאים לתזרים שלי גם בחודש חלש.

איך אנחנו עוזרים

ב־16 שנות עבודה ליווינו בעלי עסקים ומשקיעים ברכישת נכסים מסחריים. יש לנו קשרים חזקים עם כל גופי המימון במדינה, בנקאיים וחוץ בנקאיים. אנחנו בודקים כמה מימון אפשר לקבל עוד לפני שחותמים, מכינים את התיק ומשווים הצעות. גם אם הבנק כבר אמר לא, זו בדיוק ההתמחות שלנו. הבדיקה הראשונית ללא עלות, ושכר הטרחה רק בהצלחה.

שורה תחתונה

משכנתא לרכישת חנות יכולה להפוך שכירות לנכס של העסק, או לתת לכם הכנסה חודשית מהשכרה. כל הפרטים על מימון נכסים מסחריים בעמוד משכנתא לעסקים ולנכס מסחרי. שוקלים משרד במקום חנות? קראו משכנתא לרכישת משרד. רוצים לדעת כמה תקבלו? השאירו פרטים, כתבו לנו בוואטסאפ או חייגו *2930.