משכנתא לבעלי עסקים ועצמאים: איך מוכיחים הכנסה

התשובה הקצרה: בעלי עסקים ועצמאים בהחלט מקבלים משכנתא. ההבדל הוא שאין תלוש משכורת, ולכן מוכיחים הכנסה בעזרת דוחות שנתיים למס הכנסה, דוח רווח והפסד מרואה החשבון ודפי חשבון. הגוף המממן מסתכל בדרך כלל על הרווח שמופיע בדוחות, לא על המחזור. לכן הדרך שבה מציגים את ההכנסה משנה מאוד את הסכום שתקבלו.

למה משכנתא לבעלי עסק מסובכת יותר?

לשכיר יש תלוש. הגוף המממן רואה כמה נכנס כל חודש, ומחשב לפי זה. אצל בעל עסק ההכנסה עולה ויורדת, יש חודשים טובים וחודשים חלשים, ויש הוצאות שמקטינות את הרווח שמופיע בדוחות.

הגוף המממן רוצה לדעת דבר אחד פשוט: האם תוכלו לשלם את ההחזר החודשי כל חודש, לאורך שנים. התפקיד שלכם הוא להראות לו את זה בצורה ברורה.

איך מוכיחים הכנסה כבעלי עסק?

אלה המסמכים המרכזיים שבעל עסק או עצמאי מביא כשהוא מבקש משכנתא:

כמה שנים אחורה צריך להציג? זה משתנה בין גוף מממן אחד לאחר, ולכן כדאי לברר מראש.

איך הגוף המממן מחשב את יכולת ההחזר?

בפשטות: לוקחים את ההכנסה החודשית שלכם, מורידים התחייבויות קיימות כמו הלוואות, ובודקים כמה נשאר. מתוך מה שנשאר, רק חלק יכול ללכת להחזר המשכנתא. כמה בדיוק? זה תלוי בגוף המממן ובמדיניות שלו.

אצל בעל עסק, ההכנסה החודשית מחושבת בדרך כלל כממוצע של הרווח לאורך תקופה, ולא לפי החודש הכי טוב. לכן שנה חלשה אחת יכולה להוריד את הממוצע, ושנה חזקה אחרי שנה חלשה עוזרת להראות מגמה של צמיחה. כדאי לשבת עם רואה החשבון ולהבין איך המספרים שלכם ייראו בעיני מי שבודק אותם.

הבעיה הגדולה: שומה נמוכה מההכנסה האמיתית

הרבה בעלי עסקים מורידים הוצאות כדי לשלם פחות מס. זה חוקי, אבל יש לזה מחיר: הרווח שמופיע בדוחות נמוך, והגוף המממן מחשב את יכולת ההחזר לפי הרווח הזה. התוצאה יכולה להיות סכום משכנתא נמוך ממה שציפיתם, או סירוב.

מה אפשר לעשות?

• להציג תמונה מלאה: דוח רווח והפסד עדכני, תזרים בחשבון, וחוזים עם לקוחות קבועים.
• לתכנן מראש: אם אתם יודעים שתבקשו משכנתא בעוד שנה או שנתיים, דברו עם רואה החשבון כבר עכשיו.
• לפנות לגוף חוץ בנקאי: יש גופים שבוחנים פרמטרים נוספים, ולא רק את השומה.
• להוסיף בטוחה: נכס קיים יכול לחזק את הבקשה.

עצמאי, בעל חברה או שותף: מה ההבדל?

עצמאי (עוסק מורשה או פטור)

ההכנסה נבדקת בעיקר לפי הדוחות השנתיים למס הכנסה והשומות. ככל שההכנסה יציבה יותר בין השנים, כך קל יותר.

בעל חברה בע״מ

אתם מקבלים משכורת מהחברה, אבל הגוף המממן בודק גם את החברה עצמה: הדוחות, הרווח, והאם יש לה חובות. רווח שנשאר בחברה לא תמיד נחשב כהכנסה שלכם, וזה משתנה בין הגופים.

שותף בעסק

בודקים את החלק שלכם ברווח, ולפעמים גם את מצב העסק כולו. כדאי להגיע עם הסכם השותפות.

5 דברים שמחזקים את הבקשה

1. הכנסה יציבה או עולה בין השנים.
2. אין חובות פתוחים למס הכנסה, למע״מ או לביטוח לאומי.
3. חשבון בנק בלי חריגות ובלי החזרות של צ׳קים.
4. הפרדה ברורה בין החשבון של העסק לחשבון הפרטי.
5. הון עצמי שמקורו ברור ומתועד.

צ׳ק ליסט לפני שמגישים בקשה למשכנתא

• יש לי את הדוחות השנתיים והשומות האחרונות.
• רואה החשבון הכין דוח רווח והפסד עדכני.
• בדקתי את נתוני האשראי שלי ושל העסק.
• סגרתי או הסדרתי חובות קטנים שיכולים להפריע.
• אני יודע כמה החזר חודשי אני באמת יכול לשלם, גם בחודש חלש.

רוצים לבדוק את נתוני האשראי לפני שמגישים? קראו איך נתוני האשראי משפיעים על המשכנתא.

מתכננים משכנתא בעוד שנה? זה הזמן להתכונן

הטעות הנפוצה ביותר של בעלי עסקים היא להתחיל לחשוב על המשכנתא רק כשכבר מצאו דירה. בשלב הזה הדוחות של השנים האחרונות כבר סגורים, ואי אפשר לשנות אותם. אם אתם יודעים שתרצו משכנתא בעתיד הקרוב, כדאי לעשות כמה דברים כבר עכשיו:

• לספר לרואה החשבון שאתם מתכננים לבקש משכנתא, ולשאול איך זה משפיע על הדוחות.
• להפריד בין ההוצאות של העסק להוצאות הפרטיות.
• לשמור על חשבון בנק מסודר, בלי חריגות.
• לצבור הון עצמי במקום אחד, עם תיעוד ברור של המקור.

מה עושים אחרי סירוב?

סירוב מבנק אחד הוא לא סוף הדרך. הרבה פעמים הבעיה היא לא העסק, אלא הדרך שבה התיק הוצג. יש לנו קשרים חזקים עם כל גופי המימון במדינה, ותיק של בעל עסק שנדחה בבנק מקבל אצלנו בדיקה חדשה. ב־16 שנות עבודה ראינו כמה תיק מוכן נכון משנה את התשובה.

שורה תחתונה

בעלי עסקים ועצמאים מקבלים משכנתא, אבל צריך להוכיח הכנסה בצורה מסודרת וברורה. למדריך הכללי קראו משכנתא לעצמאים, המדריך המלא. רוצים לקנות נכס לעסק? כל הפרטים בעמוד משכנתא לעסקים ולנכס מסחרי. הבדיקה הראשונית ללא עלות, ושכר הטרחה רק בהצלחה.