הערכת יכולת מימון וטווח מימון משוער לפני שמחפשים דירה

• הכנסה פנויה: הכנסה נטו של שני בני הזוג פחות התחייבויות קיימות.
• יחס החזר: הגוף המממן בוחן את שיעור ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה בהתאם להוראות החלות עליו, למדיניותו ולמאפייני התיק.
• הון עצמי: כמה כסף יש לכם ליציאה: משפיע ישירות על הסכום הסופי.
• נתוני אשראי, דירוג אשראי וההתנהלות הפיננסית הכוללת: שניים מהפרמטרים המרכזיים שבודק כל גוף מממן.
• יציבות תעסוקתית: ותק בעבודה, סוג תלוש (שכיר/עצמאי), אופי ההכנסה.

אחרי הבדיקה אתם מקבלים מסמך ברור: טווח מימון משוער מול בנקים, טווח משוער מול גופים חוץ בנקאיים, ההחזר החודשי האפשרי בכל תרחיש, והמלצות ספציפיות לשיפור התיק (למשל: לסלק הלוואה קטנה, להוסיף ערב, לשנות תמהיל שכר), ותרחישים אלטרנטיביים לפי סכום ההון העצמי.

לא ולא. ההערכה שאנחנו עושים היא אנליטית, אנחנו מסתכלים על הנתונים שלכם ומחשבים אותם מול הקריטריונים של הבנקים, בלי לפתוח בקשה רשמית. פנייה רשמית לבנקים נעשית רק אחרי שיש נכס ספציפי וסכום ברור, כך לא נוצרות פניות מיותרות שיפגעו בדירוג.

מעבר לחישוב המדויק שאנחנו עושים, יש כמה תנאי סף שקובעים אם בכלל אפשר לפנות לבנק בבקשה למשכנתא: להיות מעל גיל 18, בעל הכנסה מוכרת (שכר, עסק פעיל, קצבה או הכנסה משכר דירה), ולא להיות מוגבל חמור בבנק ישראל. מעבר לכך, הבנק בוחן את שילוב הפרמטרים כמכלול, אין "ציון עובר" יחיד, אלא תמונה כוללת של יכולת ההחזר והסיכון.

הבנקים בישראל, בהנחיית בנק ישראל, בוחנים שההחזר החודשי על המשכנתא לא יעלה על שיעור מסוים מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית. השיעור נקבע בהוראות הרגולציה ובמדיניות הגוף המממן, בהתחשב גם בהתחייבויות קיימות כמו הלוואות פעילות ומינוס קבוע. ככל שיש יותר חובות פתוחים, כך יורד הסכום שניתן לקבל, גם אם ההכנסה עצמה גבוהה. חישוב מדויק של ההכנסה הפנויה, כולל הכנסות משתנות כמו בונוסים או שכר דירה, הוא לרוב ההבדל בין אישור לסירוב.

גיל הלווה משפיע בעיקר על אורך התקופה שניתן לפרוס עליה את ההחזרים. ככל שהלווה צעיר יותר, כך אפשר לרוב לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר (עד 30 שנה במקרים מסוימים), מה שמקטין את ההחזר החודשי. לווים מבוגרים יותר עשויים להידרש לתקופת פריסה קצרה יותר, כך שגיל הסיום של המשכנתא לא יחרוג משמעותית מגיל הפרישה, אלא אם מוצגת הכנסה פנסיונית או קצבתית שמבטיחה יכולת החזר גם בגיל מבוגר.

דירוג האשראי הוא ציון שמשקף את ההתנהלות הפיננסית שלכם בשנים האחרונות עמידה בזמן בהחזרים, ניצול מסגרות אשראי, חובות פתוחים או הגבלות. ציון נמוך לא בהכרח פוסל אתכם, אך הוא עלול להקטין את הסכום המאושר או להוביל לריבית גבוהה יותר. את הדוח ניתן לבדוק מול חברות דירוג האשראי המורשות בישראל, ובמקרים רבים אפשר לשפר את הציון תוך כמה חודשים על ידי סגירת חובות קטנים ועמידה סדירה בהחזרים.

לפי הנחיות בנק ישראל נדרש הון עצמי מינימלי, המשתנה לפי סוג העסקה ולפי השאלה אם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת. את השיעורים המעודכנים יש לבדוק באתר בנק ישראל. הון עצמי גבוה יותר מהמינימום לא רק מקטין את הסכום הנדרש למימון, אלא גם משפר את תנאי הריבית, מכיוון שהסיכון עבור הבנק קטן יותר. חשוב לזכור שמעבר למחיר הדירה יש לקחת בחשבון גם עלויות נלוות (מס רכישה, עורך דין, שמאות), שגם הן דורשות מקורות מימון עצמאיים.