הלוואת גישור לדירה: איך קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה

התשובה הקצרה: הלוואת גישור לדירה היא הלוואה קצרת טווח שמאפשרת לקנות דירה חדשה לפני שהדירה הקיימת נמכרה. משעבדים בדרך כלל את הדירה הקיימת, ולפעמים גם את החדשה, משלמים למוכר, ומחזירים את ההלוואה מכספי המכירה. זה פותר בעיית תזרים של כמה חודשים, אבל יקר יותר ממשכנתא רגילה ויש בו סיכון: אם המכירה מתעכבת, ההלוואה עדיין צריכה להיסגר. את התנאים קובע כל גוף מממן, ולכן משווים לפני שחותמים.

מתי נתקעים בין שתי דירות?

• מצאתם דירה חדשה והמוכר דורש תשלום, אבל הדירה שלכם עוד לא נמכרה.
• הכסף מהמכירה צפוי להגיע, אבל לא בזמן שצריך לשלם.
• אתם לא רוצים למכור בלחץ ובמחיר נמוך רק כדי לסגור את העסקה החדשה.
• יש לכם משכנתא על הדירה הישנה, ואתם צריכים לחשב כמה יישאר ממנה אחרי הסגירה.

זה בדיוק המצב שהלוואת גישור נועדה לפתור. אבל היא לא היחידה, ולכן כדאי להשוות.

איך עובדת הלוואת גישור, צעד אחרי צעד

1. בודקים עם אנשי מקצוע כמה שווה הדירה הקיימת וכמה נשאר עליה לשלם.
2. מחשבים כמה כסף צריך כדי לשלם למוכר של הדירה החדשה.
3. הגוף המממן מקבל בטוחה, בדרך כלל שעבוד על הדירה הקיימת, ולפעמים גם על החדשה.
4. מקבלים את הכסף ומשלמים למוכר בזמן.
5. בתקופת ההלוואה משלמים בדרך כלל רק ריבית, או שהריבית מצטברת, לפי ההסכם.
6. כשהדירה הישנה נמכרת, סוגרים את ההלוואה מכספי המכירה.

גישור או חלופות? טבלת השוואה

מי שרוצה להבין מה נבדק ברכישת דירה נוספת מוזמן לקרוא משכנתא לדירה שנייה. ועל קנייה כשחסר הון עצמי קראו משכנתא בלי הון עצמי.

כמה עולה הלוואת גישור?

הלוואת גישור יקרה בדרך כלל ממשכנתא רגילה, כי היא קצרה ואין בה החזר קרן חודשי. אנחנו לא מציגים כאן מספרי ריבית, כי הם משתנים בין גופי מימון ולפי המצב בשוק. מה שמשפיע על המחיר:

• כמה מימון מבקשים ביחס לשווי הנכס.
• כמה בטוחה תוכנית הפירעון. חוזה מכירה חתום משפר את התמונה.
• נתוני האשראי שלכם.
• משך ההלוואה, ואם אפשר להאריך אותה.
• עמלות, שמאות ועלויות רישום.

בכל הצעה בקשו שני מספרים: מה תשלמו בכל חודש, ומה העלות הכוללת עד סגירת ההלוואה, כולל כל העמלות. ושאלו מה העלות אם הדירה נמכרת מוקדם, ואם יש קנס על פירעון מוקדם.

הסיכון הגדול: המכירה מתעכבת

הלוואת גישור בנויה על הנחה אחת: הדירה תימכר בזמן. אם זה לא קורה, ההלוואה מגיעה לסופה בלי שהכסף הגיע. לכן לפני שחותמים, צריך תוכנית חלופית לשלוש תרחישים:

• המכירה מתעכבת בכמה חודשים. האם אפשר להאריך את הגישור ובאיזה מחיר.
• הקונים מבקשים להוריד מחיר. האם זה עדיין מכסה את ההלוואה והמשכנתא הקיימת.
• המכירה לא יוצאת לפועל. האם אפשר לעבור למשכנתא חדשה, ועל איזו דירה.

אנחנו מסדרים עם הלקוחות תוכנית כזו מראש, כדי שלא תגיעו ללחץ של הרגע האחרון.

איך מגדילים את הסיכוי למכור בזמן?

• מתמחרים לפי שמאות והשוואת מחירים של דירות דומות באזור, ולא לפי תקווה.
• מכינים את הדירה: ניקיון, תיקונים קטנים, תמונות טובות.
• מוודאים שהמסמכים מוכנים: טאבו, אישורי שעבוד, תיק הדירה.
• בוחרים מתווך או דרך מכירה שמתאימים לכם, וקובעים לוח זמנים.

צ׳ק ליסט לפני שחותמים

• מה שווי הדירה הקיימת, ומה יתרת המשכנתא עליה.
• כמה כסף באמת צריך, כולל מיסים, עורך דין ועלויות מעבר.
• מה תקופת ההלוואה, והאם אפשר להאריך אותה ובאיזה תנאים.
• האם משלמים ריבית חודשית או שהיא מצטברת.
• מה העלות הכוללת, כולל עמלות.
• מה התוכנית אם המכירה מתעכבת או נכשלת.
• האם הדירה החדשה גם משועבדת, ומה זה אומר עליכם.
• האם עורך דין בדק את החוזה מול המוכר ומול הגוף המממן.

5 טעויות שכדאי להימנע מהן

• לחתום על רכישה לפני שיש הצעת גישור ברורה.
• לקחת גישור בלי חלופה אם המכירה מתעכבת.
• לתמחר את הדירה הישנה גבוה מדי כי "צריך לסגור את החור".
• להסתכל רק על הריבית ולשכוח עמלות ועלויות רישום.
• לקחת סכום גדול מהנדרש, כי כל שקל נוסף מייקר את ההלוואה.

למי זה לא מתאים?

• מי שהדירה הישנה לא באמת בדרך למכירה: בלי סימן ברור למכירה, הגישור הופך להלוואה קבועה ויקרה.
• מי שלא יעמוד בריבית החודשית לאורך זמן: אם המכירה מתארכת, ההוצאה מצטברת.
• מי שיכול פשוט למכור קודם: אם אפשר לעבור זמנית, לפעמים זה זול ושקט יותר.

שאלות לשאול את הגוף המממן

• על איזה נכס יירשם השעבוד: הישן, החדש או שניהם?
• מה גובה ההלוואה המקסימלי ועל סמך מה הוא נקבע?
• כמה זמן לוקח לקבל את הכסף מרגע האישור?
• האם הריבית משולמת חודש בחודש או נצברת עד הסוף?
• מה קורה בסוף התקופה אם הנכס עדיין לא נמכר?
• האם יש קנס פירעון מוקדם, ואילו עמלות נוספות יש?

גישור כשקונים דירה מקבלן

גם מי שקונה דירה חדשה מקבלן נתקל לפעמים בפער. התשלומים לקבלן נפרסים לפי שלבים, והמשכנתא על הדירה החדשה מתחילה רק בהמשך. בינתיים צריך כסף לתשלומים, והדירה הישנה לא תמיד נמכרת בדיוק בזמן. גם כאן הגישור יכול לגשר, אבל חשוב להבין את לוח התשלומים בחוזה ולבדוק מתי הדירה הישנה צריכה להימכר. אם הפער ארוך, כדאי לבדוק גם חלופות, כמו משכנתא שמותאמת ללוח התשלומים.

מה קורה למשכנתא הקיימת על הדירה הישנה?

אם יש משכנתא פעילה על הדירה הישנה, היא נשארת על כנה עד המכירה. הגוף המממן של הגישור יבדוק כמה שווה הדירה ומה היתרה, כדי לדעת כמה "הון פנוי" יש בה. ברוב המקרים בעת המכירה סוגרים קודם את המשכנתא הקיימת, אחר כך את הגישור, ומה שנשאר מגיע אליכם. כדאי לדעת מראש כמה זה אמור להיות, ולבדוק אם יש קנס על פירעון מוקדם של המשכנתא, כדי שלא תופתעו בסגירה.

איך מתכוננים לשיחה עם יועץ?

• שווי משוער של הדירה הישנה והדירה החדשה.
• יתרת המשכנתא הקיימת והחזרים חודשיים.
• מועדי התשלום מול המוכר או הקבלן.
• מצב המכירה: האם יש מתווך, מחיר מבוקש ועניין מצד קונים.
• הכנסות והתחייבויות נוספות.

כך אפשר לתת תמונה מהירה וברורה של כמה אפשר לקבל, באיזה מסלול, ומה הסיכון.

איך אנחנו עוזרים

ב־16 שנות עבודה ליווינו משפרי דיור ואנשים שנתקעו בין שתי עסקאות. יש לנו קשרים חזקים עם כל גופי המימון במדינה, בנקאיים וחוץ בנקאיים. אנחנו בודקים את הדירה הקיימת והחדשה, משווים הצעות, ובונים איתכם מראש תוכנית ליום שבו המכירה מתעכבת. גם כשהבנק אמר לא, זו בדיוק ההתמחות שלנו. הבדיקה הראשונית ללא עלות, ושכר הטרחה רק בהצלחה.

שורה תחתונה

הלוואת גישור לדירה יכולה לאפשר לכם לקנות בזמן ולמכור בלי לחץ, בתנאי שיש תוכנית פירעון ברורה ותוכנית חלופית. כל הפרטים בעמוד הלוואת גישור, ועל הלוואה כנגד דירה קיימת בעמוד הלוואה כנגד נכס. רוצים שנבדוק את המצב שלכם? השאירו פרטים, כתבו לנו בוואטסאפ או חייגו *2930.