הבנק סירב למשכנתא, מה עושים עכשיו

קיבלתם מכתב סירוב מהבנק. הרגש הראשון הוא ייאוש, אבל סירוב משכנתא אינו סוף הדרך. מדיניות החיתום שונה בין גופים מממנים, ולכן סירוב בגוף אחד אינו בהכרח סירוב בגוף אחר. אין בכך כדי להבטיח אישור. הנה מה שאפשר לעשות.

שלב 1: להבין את הסיבה האמיתית

הבנק אינו תמיד מפרט את סיבת הסירוב. אלה חמש סיבות שכיחות:

• יחס החזר גבוה - ההחזר החודשי חורג מהשיעור שהגוף המממן מאשר ביחס להכנסה הפנויה
• דירוג BDI נמוך או הערות שליליות בדוח
• הון עצמי לא מספק או מקור לא ברור של ההון
• יציבות תעסוקתית חסרה (עצמאים חדשים, שינויי עבודה)
• גיל, תקופת פירעון מבוקשת שחורגת מהמדיניות

שלב 2: לתקן את הפרמטר הבעייתי

אם הסירוב קשור לנתוני האשראי, אפשר לבדוק אילו נתונים מופיעים בפועל ומה ניתן לעדכן מול הגורמים הרלוונטיים. אין תקופת המתנה אחידה לפני פנייה נוספת. אם הבעיה היא יחס החזר, אפשר לבחון האם איחוד הלוואות מתאים למקרה. הפחתת ההחזר החודשי עשויה להיות כרוכה בפריסה ארוכה יותר ובהגדלת העלות הכוללת. אם זה הון עצמי, מחפשים פתרונות להשלמת הון.

שלב 3: לפנות לגופים אחרים

מדיניות החיתום שונה בין הגופים, ולכן תיק שנדחה בגוף אחד אינו בהכרח נדחה בגוף אחר. גופים חוץ בנקאיים בוחנים לעיתים פרמטרים נוספים. אפשר לבחון משכנתא למסורבי בנקים כחלופה. ההחלטה נתונה לגוף המממן.

שלב 4: ליווי מקצועי

בדוח ריכוז נתונים מופיע גם לאילו גופים הועבר מידע ממערכת נתוני האשראי. המקור הרשמי שנבדק אינו קובע שכל פנייה לגוף מממן גורמת נזק או כיצד פנייה מסוימת משפיעה, אם בכלל, על דירוג האשראי או על החלטת הגוף המממן. לכן, לפני פנייה נוספת כדאי להבין את סיבת הסירוב, לבדוק אם חל שינוי בנתוני התיק ולהתאים את הבקשה למצב המעודכן. ליווי של יועץ משכנתאות שמכיר את המפה של הגופים הרלוונטיים עשוי למקד את הפנייה, אך אינו מבטיח אישור.

לפני שמגישים בקשה חוזרת: מה כדאי לברר

בקשה חוזרת שנשענת על אותם נתונים עשויה להיבחן באופן דומה ולא בהכרח תשנה את התמונה. לכן, לפני פנייה נוספת כדאי לברר מה נבחן, לבדוק אם חל שינוי בנתוני התיק ולהתאים את הבקשה למצב המעודכן. אין תקופת המתנה אחידה ואין מספר בקשות „נכון”, ההחלטה בכל פנייה נתונה לגוף המממן שאליו פונים.

מה ניתן לברר מול הגוף שסירב

אפשר לפנות לגוף שבחן את הבקשה ולבקש להבין אילו נתונים נבחנו ומה חסר או לא התאים למדיניותו. לא בכל מקרה נמסר פירוט, וגם כאשר נמסר הוא עשוי להיות כללי. אין במאמר זה קביעה שגוף מממן חייב למסור נימוק כתוב. גם הסבר חלקי עשוי להספיק כדי להבין אם מדובר בנתון שניתן לעדכן, במסמך חסר או בהתאמה בין סכום הבקשה ליכולת ההחזר.

האם חל שינוי אמיתי מאז הבקשה הקודמת

כדאי לבדוק אם משהו בתמונה השתנה: הכנסה קבועה, ותק תעסוקתי, סגירת התחייבות, שינוי בהרכב הלווים, שינוי בהון העצמי או בסכום המבוקש. שינוי מהותי בנתונים הוא מה שיכול לגרום לבחינה שונה. אם דבר לא השתנה, כדאי לשקול מה כן ניתן לשנות לפני הפנייה הבאה, במקום להגיש שוב את אותה בקשה.

בדיקת נתוני האשראי המעודכנים

אפשר להזמין דוח ריכוז נתונים ממערכת נתוני האשראי שבבנק ישראל ולבדוק אילו נתונים מופיעים בפועל, האם הם מעודכנים והאם קיימת אי־התאמה. אם מופיע פרט שאינו נכון, ניתן לפנות בבקשה לבירור ולתיקון מול הגורמים הרלוונטיים. תיקון או עדכון של נתון אינם מבטיחים שינוי בדירוג האשראי ואינם מבטיחים אישור בקשה.

התאמת המסמכים לנתוני הבקשה

כדאי לוודא שהמסמכים מעודכנים ותואמים למה שנמסר בבקשה: תלושים או דוחות עדכניים, תנועות חשבון, אסמכתאות להתחייבויות קיימות ולמקורות ההון. אין רשימת מסמכים אחידה, הדרישות משתנות בין גופים מממנים ולפי סוג העסקה ונתוני המבקשים, ולכן יש לברר את הרשימה מול הגוף שאליו פונים. אין להסתיר או להשמיט סירוב קודם, חוב, התחייבות או פרט מהותי אחר.

בחינת סכום הבקשה ויכולת ההחזר

לעיתים הפער אינו בלווה אלא בבקשה עצמה. אפשר לבחון מה קורה כאשר משנים את סכום ההלוואה, את תקופת הפירעון או את תמהיל המסלולים. הארכת התקופה עשויה להקטין את ההחזר החודשי, אך היא גם מגדילה את סך התשלומים לאורך חיי ההלוואה. יחסי ההחזר והמימון שהגוף המממן מוכן לאשר נקבעים על ידו בהתאם למדיניותו ולנתוני התיק.

התאמת הגוף המממן לסוג התיק

מדיניות החיתום ואופן בחינת התיק שונים בין גופים מממנים, ולכן תיק שסורב בגוף אחד עשוי להיבחן אחרת בגוף אחר, בלי שיש בכך הבטחה לתוצאה. גם תנאי המימון החוץ־בנקאי נקבעים לפי נתוני הבקשה ומדיניות הגוף המממן. יש להשוות את העלות הכוללת, הריבית, העמלות, תקופת ההלוואה, הבטוחות ותנאי הפירעון, ואין להניח שחלופה מסוימת זולה יותר או תאושר.

צ׳ק־ליסט לפני פנייה חוזרת

הטבלה מיועדת להיערכות כללית בלבד. רשימת המסמכים והבדיקות משתנה לפי הגוף המממן, סוג העסקה ונתוני המבקשים. אין בהשלמת הצ׳ק־ליסט כדי להבטיח אישור.

מתי נכון לעצור ולקבל בדיקה מקצועית

כאשר סיבת הסירוב אינה ברורה, כאשר יש פערים בין המסמכים לנתונים שנמסרו, כאשר התיק מורכב מבחינת מבנה ההכנסה או הבעלות בנכס, או כאשר לא ברור אם הבקשה תואמת ליכולת ההחזר, כדאי לעצור לפני פנייה נוספת ולעבור על התיק לעומק, לבד או בליווי. בדיקה כזו נועדה לזהות מה ניתן לתקן ומה לא, והיא אינה מבטיחה אישור. ההחלטה הסופית נתונה בכל מקרה לגוף המממן.