כאשר אנו שומעים על משכנתא רובנו מתייחסים להלוואה ארוכת טווח לרכישת דירת מגורים, אך ניתן לקחת משכנתא גם לעסק למטרות כמו הקמת עסק חדש, השקעות והרחבת העסק הקיים, רכישת נדל"ן מסחרי כמו משרד, מבנה תעשייה, מחסן לוגיסטי ועוד. 

למעשה, בעשור האחרון גדל היקף המשכנתאות לעסקים באופן ניכר, הגידול בתחום המשכנתאות לעסקים מעיד על צמיחה כלכלית מהירה, בנייה מסיבית של מבני מסחר ותעשייה, כולל משרדים להייטק ולחברות בינלאומיות המקימות בישראל מרכזי פיתוח ונציגויות. משכנתא לעסק היא בעצם הלוואה נוחה בריבית משתלמת, והיא מהווה מקור מימון המתאים לעסקים רבים בגלל התנאים הנוחים והריבית האטרקטיבית. 

משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי

עסקים יכולים לקחת משכנתא לצורך רכישת נדל"ן מסחרי, זו הלוואה נוחה לטווח הארוך שמאפשרת לעסקים חדשים ולעסקים הגדלים ומתפתחים, לרכוש נכס המתאים לצרכים הייחודיים של העסק. ראוי לציין כי הרעיון העומד מאחורי משכנתא לעסקים דומה במהותו לרעיון של משכנתא לאדם פרטי המעוניין לרכוש דירה באמצעות ההלוואה. לכן, העסק צריך לגייס הון עצמי ולשעבד את כנגד המשכנתא את הנכס, ואת ההלוואה יש להחזיר בתשלומים חודשיים על פני תקופה ממושכת, בדרך כלל עד 10 שנים, לעומת משכנתא לרכישת דירת מגורים שניתן לקחת לתקופה ארוכה יותר, עד 30 שנים.

משכנתא לעסק מבטיחה תנאים נוחים לרכישת משרד או נדל"ן מסחרי אחר, לכן העסק לא צריך לשלם שכירות מידי חודש, ותזרים המזומנים שלו יכול להשתפר. את המשכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי מקבלים בדרך כלל מהבנקים, ואין צורך בביטחונות מצד העסק למעט שיעבוד הנדל"ן לטובת הבנק.

רכישת נדל"ן מסחרי – הוצאה מוכרת לעסק

באופן כללי, נדל"ן מסחרי מוכר ברשות המיסים בישראל כהוצאה מוכרת, כל עוד מדובר בפעילות עסקית. יש אפשרות לנכות הוצאות הקשורות להשכרת הנדל"ן המסחרי, בהתאם לפקודות המס. עם זאת, חשוב להבחין בין הכנסה מעסק כמו דמי שכירות המתקבלים מהשוכר החייבים במע"מ, לבין הכנסה הונית.

יש לציין כי תשלום דמי שכירות מהווה הוצאה מוכרת מלאה, לכן רבים מבעלי העסקים בוחרים בשכירות ולא רוכשים נדל"ן מסחרי. עם זאת, רכישת נדל"ן מסחרי מאפשרת לעסק לקבל הכרה במס בגין פחת בשיעור של 4% מ-2/3 עלות המבנה ויש גם הכרה בתשלומי הוצאות המימון שהעסק לקח כדי לרכוש את הנכס המסחרי.

לקנות או לשכור?

בעלי עסקים רבים מתלבטים בין שתי האפשרויות – רכישת נדל"ן מסחרי או השכרת נכס לעסק. יש יתרונות רבים לרכישת נדל"ן מסחרי שישמש את העסק, מאחר וחוסכים דמי שכירות, אפשר לבצע שינויים מבניים במבנה וניתן גם להשכיר אותו וליהנות מהכנסה נוספת. לשכירות יש יתרונות עבור העסק מאחר וזו הוצאה מוכרת לצרכי מס וניתן לעבור למקום אחר בהתאם לצרכים המשתנים של העסק. רכישת הנכס מאפשרת לבעל העסק לייצר נכס מניב וליהנות מהכנסה גבוהה כאשר הוא מחליט לצאת לפנסיה, ואם יש לעסק נכס בבעלותו הוא יכול לקחת הלוואה בריבית נמוכה לצורך השקעות נוספות.

כדאי לדעת כי עוסק מורשה או בעל חברה יכולים להחליט על רכישת נדל"ן מסחרי לשימוש העסק עצמו או לצורך השקעה. אם העסק רוכש את הנדל"ן המסחרי יש התייחסות שונה מבחינת מיסוי ומימון בהשוואה למיסוי ולמימון כאשר אדם פרטי רוכש נדל"ן מסחרי. יש סוגים שונים של נכסי נדל"ן מסחרי, לכן גם אפשרויות ההשקעה משתנות, למשל רכישת המבנה דרך שותפות, חברה בע"מ או באופן פרטי. לכל אפשרות וסוג של נכס ישנם היבטי מיסוי שונים, לכן לפני שחותמים על משכנתא לעסק חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מרואה חשבון מנוסה או מיועץ מס המתמחה בעסקאות נדל"ן מסחרי.

מסלולי משכנתא לעסקים

מסלולי המשכנתא לעסקים דומים פחות או יותר למסלולים המוצעים ללוקחי משכנתא לרכישת דירת מגורים. יש מסלולים בריבית משתנה ויש מסלולים בריבית קבועה, יש מסלולים צמודים למדד או למטבע חוץ וכו'. אחד המסלולים הפופולריים הוא מסלול בריבית קבועה בגלל הסיכון הנמוך. כמו כן, חשוב לציין כי הריבית במסלולי המשכנתא לעסקים בדרך כלל יקרה יותר לעומת הריבית המוצעת לרוכשי דירות, אך הריבית עדיין אטרקטיבית בהשוואה לריביות שניתן לקבל בהלוואות רגילות לעסק.