יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בשוק הנדל"ן - וקל להבין מדוע: שוק ההון מספק תשואות בינוניות במקרה הטוב ונמוכות במקרה הנפוץ, ואילו שוק הנדל"ן, או ליתר דיוק שווקי הנדל"ן השונים, הן בארץ והן מחוצה לה, מציעים נכסים מניבים שהתשואה עליהם מרשימה יותר.

בדומה לרכישה "רגילה" של דירה או נדל"ן מסחרי, כלומר למטרת שימוש בפועל, גם קניית נכס להשקעה ממומנת בחלק מהמקרים באמצעות משכנתא לדירה להשקעה - וכדאי לקחת את ההלוואה באופן מושכל כך שההשקעה תהיה משתלמת באמת.

מהו היקף המשכנתא המקסימלי כשקונים נכס להשקעה?

בישראל מוגבל היקף המשכנתא ל-50% מערך הנכס הנרכש, בין אם מדובר על דירה למגורים ובין אם זהו נכס שמשמש כהשקעה. לדוגמה, למי שקונה דירה ב-1.8 מיליון ש"ח תינתן משכנתא של לא יותר מ-900,000 ש"ח. הסיבה למגבלה היא הרצון של בנק ישראל לצמצם את היקף רכישת הדירות להשקעה וזאת כחלק מהמאמץ לבלום את עליות המחירים המשמעותיות מאוד בשוק הנדל"ן בעשור האחרון.

ערן פולק, שמשמש כיועץ למגוון גופים עסקיים, מציע אפשרות נוספת: כשמבצעים השקעת נדל"ן בחו"ל ניתן לקחת משכנתא במדינה שבה רוכשים את הנכס, ושם הכלל של בנק ישראל מן הסתם אינו תקף ובהחלט ייתכן שתוכלו לממן חלק גדול יותר מהקנייה באמצעות ההלוואה לטווח הארוך.

החזר - לא יותר משליש מתוך ההכנסה הפנויה

טיפ נוסף של ערן פולק ללקיחת משכנתא לדירה להשקע הוא לבחור גובה משכנתא ותקופת החזר כך שהסכום החודשי שתצטרכו להחזיר לבנק, בין אם בארץ ובין אם בחו"ל, לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה שלכם. בהקשר זה חשוב להדגיש כי לשם חישוב מדויק של ההכנסה הפנויה יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הקבועות, את התנודתיות האפשרית מבחינת ההכנסות וכן להשאיר מרווח ביטחון כדי שההשקעה תניב רווחים ולא לחץ בגלל היווצרות מצבים שבהם לא תוכלו לעמוד בהחזרים או שתידרשו לצמצם במידה משמעותית את רמת החיים הנוכחית שלכם בגלל החובה לעמוד בהחזרי המשכנתא.

אמנם הכלל לפיו ההחזר החודשי מוגבל לשליש מתוך ההכנסה הפנויה מצמצם במידה מסוימת את רשימת הנכסים שמתאימים להוות השקעה - אבל אם לוקחים בחשבון את העובדה שאין צורך להגביל את עצמנו להשקעות נדל"ן בישראל, ושברחבי העולם ישנם לא מעט נכסים אטרקטיביים, כשלמעשה די בחיפוש אחרי השקעה בנדל"ן בארה"ב "בלבד" כדי להגיע לרשימת נכסים מרשימה מאוד, מגלים שניתן לעמוד בקלות במגבלה וגם כך למצוא נכס מניב אטרקטיבי במיוחד.

משכנתא לדירה להשקעה - איך לבחור תמהיל אופטימלי?

בחירת תמהיל של משכנתא לדירה להשקעה לצורך רכישת נכס מחייבת מחשבה מעמיקה גם לגבי הטווח הארוך, ובפרט אם ההשקעה מיועדת לפרק זמן משמעותי. המסלולים העיקריים הם מסלול הפריים, מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), מסלול ריבית משתנה לא צמודה (מל"צ) ומסלול ריבית קבועה צמודה למדד. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות, וכדאי להכיר את כולם כדי לבחור את התמהיל הנכון, בהתאם להערכות השונות לגבי התנהגות הריבית בעתיד הקרוב והרחוק.

מסלול פריים

מסלול פריים מתאפיין בעלות זולה במיוחד של המשכנתא, שכן ריבית זו בארץ נמוכה מאוד כיום. יחד עם זאת רמת הסיכון של מסלול זה גבוהה יחסית, שכן הפריים עלול לנסוק מעלה בעקבות שינוי מדיניות ממשלתית או בעקבות תמורות כלכליות שונות בעולם. יתרון משמעותי אחר של מסלול הפריים הוא האפשרות לפרוע את יתרת המשכנתא בקלות וכמו כן ניתן למחזר משכנתא על בסיס ריבית פריים ללא קנסות.

מסלול קל"צ

מסלול קל"צ מבטיח הן החזר קבוע והן הגנה בפני עליית המדד. אמנם האינפלציה בישראל נמוכה ויציבה, אולם מגמה זו עלולה להשתנות עקב חוסר היציבות הכללי בארץ, כך שגם מסלול הריבית הקבועה והלא צמודה מהווה מרכיב מרכזי בתמהיל עליו ממליץ ערן פולק.

מסלול מל"צ מעט פחות מומלץ. אמנם ההחזרים לא צמודים למדד וישנה נקודת יציאה לאחר 5 שנים (עד אז הריבית קבועה), אולם הוא יחסית יקר וכמו כן לאחר 5 שנים ייתכן שהריבית תזנק מעלה.

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד אמנם שומר על ריבית קבועה אולם עליית המדד עלולה להוביל לעלייה משמעותית בהחזרים החודשיים. בנוסף ייתכן שאם תרצו פירעון מוקדם תיאלצו לשלם קנס גבוה.
 

אולי יעניין אותך גם: