כל מי שאי פעם ניגש לבנק במטרה לבקש הלוואת משכנתא יודע שמדובר בתהליך לא פשוט: הבנק דורש לא מעט מסמכים  על מנת לבדוק את יכולת ההחזר שלכם וכמובן הון עצמי בגובה מסוים. אם צלחתם את השלב הזה, תקבלו ממנו את הריבית הסופית שבה הוא מוכן לתת לכם את ההלוואה. בשנים האחרונות בנקים רבים העלו את דרישות ההון שלהם והם גם מקבלים עליכם כגון דירוג אשראי ממקורות חיצוניים כדוגמת BDI. לדוגמה, אם אתם מחזיקים מספר רב של כרטיסי אשראי ואפילו אם אתם לא חורגים מן המסגרת באף אחד מהם, ייתכן כי הבנק יעריך אתכם תחת רמת סיכון גבוהה יותר מבחינתו.

דירות יוקרה ואחוזי מימון

כל זה מביא אותנו לנושא המשכנתאות שמיועדות לדירות יוקרתיות כגון אלו של התחדשות עירונית. בהנחה שמדובר בדירה להשקעה (ולעיתים קרובות זהו המצב), הבנק יוכל לתת לכם לכל היותר 50% אחוזי מימון, אבל אם מדובר בדירה חליפית במקום הדירה הנוכחית שלכם, הוא כבר יוכל לתת לכם 70% מימון. במידה וזו בכלל הדירה הראשונה שאתם רוכשים (מצב יותר נדיר כשמדובר בפרויקטים יוקרתיים), אחוזי המימון הם 75%.

עם זאת, רצוי מאוד לנסות ולהקטין את אחוז המימון שהבנק ייתכן לכם, כלומר, לבוא עם הון עצמי גבוה יותר, כך תוכלו לקבל הלוואה אטרקטיבית יותר. אגב, הסכום הכולל צריך לכלול את כל התשלומים הנלווים כגון מס רכישה.

אולי בכלל גרירת משכנתא?

נתיב חלופי שאותו ניתן לנסות ולקבל מהבנק הוא "גרירת משכנתא": אם יש לכם משכנתא קיימת על דירה ואתם רוצים להשתדרג ולעבור לפרויקט יוקרתי שמוצע על ידי חברת נדל"ן כזו או אחרת, אתם יכולים למעשה להשתמש במשכנתא הישנה ולהוסיף עליה את יתרת הסכום. 

זה לא תמיד מבטיח לכם תנאים טובים יותר מכיוון שבדרך כלל לא תוכלו להאריך את תקופת ההחזר על המשכנתא המקורית ואז ייתכן שההחזר החודשי יהיה גבוה מדי עבורכם, אבל בהחלט כדאי לבדוק את האפשרות הזו.

ואיך כל זה קשור למחיר למשתכן?

אין כמעט מי שלא שמע על מחיר למשתכן, תוכנית האוצר אשר מיועדת לעזור לדירות צעירים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם. לכן זה רק הגיוני שהדירות בפרויקט יהיו דירות ממוצעות ולא דירות יוקרה , לא? למרבה הפלא, מסתבר שהמדינה מסבסדת בין היתר גם קרקעות יוקרה, לדוגמה, בדרום רמת השרון.

במידה וזכיתם בהגרלה שכזו, חשבו היטב האם באמת תוכלו לעמוד בהחזר גם לאחר הנחה של כמה מאות אלפי שקלים ממחיר השוק. זוגות צעירים רבים שאין להם ניסיון עם משכנתאות קודמות קופצים על ההצעה מתוך מחשבה כי זוהי הזדמנות שלא תחזור.

באופן פרדוקסלי, מכיוון שהערכת השמאי גבוהה יותר מעלות הדירה, הרי שאחוז המימון בפועל מגיע ליותר מ-75% ובניגוד לכפי שציינו קודם לכן. מסיבה זו, במצבים כאלו אנחנו מייעצים לצעירים לבדוק היטב את המצב הפיננסי שלהם ולא לבצע מהלכים מסוכנים כמו למשל להפוך את ההורים שלהם לערבים משלמים.