משכנתא לבעלי חברה בע"מ: איך הבנק מחשב את ההכנסה?
המדריך לבעלי שליטה: תלושי שכר, דוחות כספיים, דיבידנדים והכנת תיק מסודר לבנק
מדריך לבעלי שליטה לפני פנייה לבנק
בעל חברה יכול לקבל תלוש שכר מסודר מדי חודש, אך הבנק עדיין ירצה לבדוק אם החברה מסוגלת להמשיך לשלם אותו לאורך זמן.
משכנתא לבעלי חברה בע"מ נבחנת באמצעות שילוב בין הנתונים האישיים של בעל השליטה לבין המצב הפיננסי של החברה. במדריך נסביר אילו הכנסות עשויות להיבחן, אילו מסמכים כדאי להכין ומה עלול לעכב את האישור.
למה בעל חברה אינו נבדק כמו שכיר רגיל?
שכיר רגיל מקבל שכר ממעסיק שאין לו שליטה עליו. בעל שליטה בחברה בע"מ יכול להשפיע על גובה השכר, על מועד חלוקת הדיבידנד ועל הדרך שבה כסף נשאר בחברה או יוצא ממנה. מסיבה זו, תלוש השכר חשוב, אך הוא אינו מספר לבנק את כל הסיפור.
הבנק מבקש להבין אם השכר תואם לביצועי החברה ואם ניתן לצפות שהוא יימשך גם לאחר קבלת המשכנתא. חברה רווחית עם תזרים מסודר עשויה לתמוך בתמונה האישית, בעוד ששכר גבוה שאינו מתיישב עם הדוחות עלול לעורר שאלות נוספות.
אילו מסמכים הבנק עשוי לבקש מבעל שליטה?
רשימת המסמכים משתנה בין הבנקים ובהתאם למבנה החברה ולמורכבות הבקשה. בנק מזרחי-טפחות, לדוגמה, מציין כי שכירים בעלי שליטה בחברה בע"מ נדרשים להציג שלושה תלושי שכר אחרונים, דוחות כספיים מבוקרים של השנה הקודמת ומאזן בוחן לשנה השוטפת, וכי הבנקאי עשוי לבקש מסמכים נוספים.
בפועל, כדאי להכין תיק רחב יותר מראש כדי למנוע מצב שבו כל מסמך חדש פותח סבב בדיקה נוסף. המסמכים הנפוצים כוללים:
- שלושה תלושי שכר אחרונים ולעיתים גם טופס 106.
- דוחות כספיים מבוקרים של החברה לשנה הקודמת.
- מאזן בוחן עדכני לשנה הנוכחית.
- אישור רואה חשבון על השכר, הוותק, אחוזי הבעלות ונתונים נוספים שיידרשו.
- תדפיסי חשבון אישיים ועסקיים, פירוט הלוואות והתחייבויות.
- אסמכתאות לדיבידנדים שחולקו בפועל, כאשר מבקשים להסתמך עליהם.
כדאי לתאם את הכנת החומר עם רואה החשבון. המאמר על התייעצות עם רואה חשבון לפני לקיחת משכנתא מסביר כיצד ההכנה המקצועית יכולה לסייע בהצגת תמונה עקבית.
איך הבנק בוחן שכר, דיבידנד ורווחי חברה?
כל מקור כספי נבחן אחרת. שכר מופיע בתלושים ובהפקדות לחשבון, דיבידנד הוא חלוקה שבוצעה לבעל המניות, ורווח שנשאר בחברה שייך לחברה ואינו הופך אוטומטית להכנסה אישית זמינה. לכן אין נוסחה אחידה שמחברת את כל הסכומים במלואם.
| רכיב | מה הבנק עשוי לבדוק | נקודה שחשוב להבין |
|---|---|---|
| שכר חודשי | תלושים, הפקדות, ותק ועקביות מול דוחות החברה | תלוש לבדו אינו מבטיח שכל השכר יוכר |
| דיבידנדים | היסטוריית חלוקה, אסמכתאות, רווחים ומדיניות החברה | חלוקה חד-פעמית אינה שקולה בהכרח להכנסה קבועה |
| רווח בחברה | רווחיות, תזרים, הון חוזר והתחייבויות | רווח חשבונאי אינו בהכרח כסף פנוי לבעלים |
| משיכות בעלים | יתרות בעלים, אופי המשיכות ואופן הרישום | משיכה מהחברה אינה בהכרח הכנסה מוכרת |
בעל חברה שמבקש להסתמך על דיבידנדים או על עלייה בשכר צריך להציג רצף והסבר. הבנק עשוי לבחון אם מדובר במדיניות שניתן להמשיך בה, או במהלך נקודתי שנעשה סמוך להגשת הבקשה.
מהו החישוב המעשי של ההכנסה הפנויה?
הבנק מתחיל מהכנסה אישית שניתן לאמת, אך אינו עוצר שם. הוא בודק עד כמה ההכנסה יציבה, מפחית התחייבויות קבועות ובוחן את ההחזר החודשי המבוקש ביחס להכנסה הפנויה. אצל בעל חברה נוסף גם מבחן היכולת של החברה להמשיך לייצר ולשלם את ההכנסה.
אין לצפות שכל רווח החברה יתווסף לשכר. הבנק רשאי לבצע התאמות לפי מדיניות החיתום, הענף, הוותק, מגמת הפעילות, ריכוז הלקוחות והתחייבויות העסק. אם החברה תלויה בלקוח מרכזי או מציגה תנודתיות גבוהה, ייתכן שהבדיקה תהיה שמרנית יותר.
הכנת הנתונים לפני בקשת אישור עקרוני למשכנתא מאפשרת לזהות מראש פער בין הסכום המבוקש לבין ההכנסה שהבנק עשוי להכיר בה.
כך מכינים תיק משכנתא לבעל חברה
- מפרידים בין האישי לעסקי: מרכזים את ההכנסות וההתחייבויות של משק הבית בנפרד מהנתונים של החברה.
- בודקים עקביות: משווים בין התלושים, ההפקדות לחשבון, הדוחות המבוקרים והמאזן העדכני.
- מתעדים דיבידנדים: אוספים החלטות ואסמכתאות לחלוקות שבוצעו בפועל, אם רוצים להציג אותן.
- ממפים התחייבויות: בודקים הלוואות אישיות, הלוואות בחברה, ערבויות ויתרות בעלים.
- מסבירים אירועים חריגים: מכינים הסבר מגובה במסמכים לירידה זמנית, השקעה גדולה או שינוי בשכר.
- מתאימים את הבקשה: בוחנים סכום מימון והחזר חודשי שמתיישבים עם ההכנסה השמרנית ולא רק עם תרחיש אופטימי.
אם המבנה דומה יותר לעסק עצמאי שאינו חברה, כדאי לעבור גם על המדריך בנושא משכנתא לעצמאים והמסמכים שהבנק בודק. ההבחנה חשובה משום שהמסמכים ואופן הצגת ההכנסה אינם זהים.
מה עלול להחליש את התיק?
רווחיות גבוהה אינה מבטלת סימני אזהרה אחרים. הבנק בוחן את התמונה הכוללת, ולכן כדאי לטפל מראש בנקודות שעשויות ליצור חוסר עקביות או קושי בהבנת ההכנסה.
- העלאת שכר חדה סמוך להגשת הבקשה ללא הסבר עסקי ברור.
- פער בין התלושים לבין ההפקדות בפועל לחשבון האישי.
- ירידה משמעותית במכירות או ברווחיות ללא מסמך המסביר את הסיבה.
- משיכות בעלים גבוהות, יתרת חובה או ערבויות שלא הוצגו בתחילת הבדיקה.
- הלוואות חדשות בחברה או בחשבון האישי לפני קבלת האישור.
- מסמכים שמתייחסים לתקופות שונות ואינם יוצרים תמונה עדכנית אחת.
גם ההתנהלות האישית נשארת חלק מרכזי מהבדיקה. מומלץ לבדוק מראש את השפעת דירוג האשראי על הזכאות למשכנתא, במיוחד אם קיימות מסגרות מנוצלות או התחייבויות רבות.
מה עושים כשהשנה הנוכחית חזקה יותר מהדוח האחרון?
כאשר החברה צמחה לאחר סיום שנת הכספים, הדוח המבוקר האחרון עלול להציג תמונה חלשה מהמצב העדכני. מאזן בוחן לשנה השוטפת ואישור רואה חשבון יכולים להראות את השינוי, אך הבנק אינו חייב להתבסס רק על התקופה החזקה יותר.
כדאי להציג את הסיבה לצמיחה, את מידת היציבות שלה ואת השאלה אם מדובר בהכנסה חוזרת או בעסקה חד-פעמית. במקרים מסוימים נכון להמתין למסמך שנתי נוסף, ובמקרים אחרים ניתן לבנות בקשה שמתאימה להכנסה שהבנק עשוי לאשר כעת.
בדיקה במסגרת ייעוץ משכנתאות יכולה לסייע בתרגום הדוחות העסקיים לבקשה ברורה ובהשוואת החלופות לפני חתימה על עסקה.
הכנסה עסקית מורכבת צריכה תיק ברור
מאושרים - המרכז הארצי למשכנתאות יכול לבחון את נתוני השכר, הדוחות וההתחייבויות, ולסייע בהכנת בקשה שמציגה לבנק תמונה עקבית ומגובה במסמכים.
לתיאום פגישת ייעוץשאלות נפוצות על משכנתא לבעלי חברה בע"מ
האם בעל חברה נחשב שכיר לצורך משכנתא?
בעל חברה יכול לקבל תלוש כשכיר, אך כבעל שליטה הוא נבדק גם לפי נתוני החברה. הבנק בוחן אם החברה מסוגלת להמשיך לשלם את השכר.
האם שלושה תלושי שכר מספיקים?
בדרך כלל לא. לצד התלושים עשויים להידרש דוחות כספיים מבוקרים, מאזן בוחן ומסמכים נוספים על החברה ועל בעל השליטה.
האם הבנק מחשיב דיבידנדים כהכנסה?
ייתכן שהבנק יתחשב בדיבידנדים מתועדים, אך הדבר תלוי בהיסטוריית החלוקה, ברווחיות ובמדיניות החיתום. חלוקה חד-פעמית אינה מבטיחה הכרה כהכנסה קבועה.
האם רווח שנשאר בחברה נחשב להכנסה אישית?
לא באופן אוטומטי. הרווח שייך לחברה, והבנק עשוי להשתמש בו להבנת חוסנה, אך לא בהכרח להוסיף אותו במלואו להכנסה האישית.
מהו מאזן בוחן ולמה הבנק מבקש אותו?
מאזן בוחן מציג נתונים חשבונאיים עדכניים לשנה השוטפת. הוא מסייע לבנק להשוות את פעילות החברה הנוכחית לדוח המבוקר האחרון.
האם העלאת שכר לפני הבקשה משפרת את האישור?
לא בהכרח. שינוי חד בסמוך לבקשה עשוי להיבדק מול ביצועי החברה, והבנק יכול להתבסס על שכר היסטורי או לבקש הסבר ומסמכים נוספים.
האם הלוואות של החברה משפיעות על המשכנתא האישית?
כן, הן עשויות להשפיע על הערכת יציבות החברה ועל יכולתה לשלם שכר. ערבויות אישיות והתחייבויות של בעל השליטה עשויות להיות רלוונטיות במיוחד.
מה עושים אם החברה הפסידה בשנה הקודמת?
מכינים הסבר מתועד ומציגים נתונים עדכניים. הבנק יבחן את סיבת ההפסד, המגמה הנוכחית והאם מדובר באירוע זמני או בבעיה מתמשכת.
האם כל הבנקים מחשבים את ההכנסה באותה דרך?
לא. דרישות המסמכים וההתאמות להכנסה משתנות לפי מדיניות החיתום, הענף, נתוני החברה והתמונה הכוללת של הלווים.
מתי כדאי להתחיל להכין את המסמכים?
מומלץ להתחיל לפני חתימה על עסקה מחייבת. כך ניתן לזהות מסמך חסר, פער בהכנסה או התחייבות שעשויה לשנות את סכום המימון האפשרי.
